保障房的诚信危机与制度建设

保障房的诚信危机与制度建设

近日，多家媒体披露：北京限价房大量出租。人们质疑，是否存在骗购？并呼吁彻查这一问题。记得在上世纪90年代中后期，同样在北京，就爆出过经济适用房小区有居民开“宝马”车的新闻。此事也被彻查，但如同许多类似事件一样，结果不了了之。可以这么说，自实行保障性住房制度以来，其间的诚信问题不断，一直在考问着这一制度的选择和建设。　　但凡有公共资源投入的住房都具有保障性住房的性质，包括经济适用房、限价房、廉租房和公共租赁房等。这里，公共资源投入的形式是多样的，如低价土地、税收减免等。按照是否拥有产权来看，经济适用房和限价房属于部分产权房或全部产权房，当然，全部产权一般是在房屋配售一段时间后获得的；廉租房和公共租赁房属于非产权房，其产权永久地属于国家或单位。由此可见，在一定的约束条件下，即考虑到现阶段公共资源的稀缺程度，以及有关制度建设与执行达到的水平，保障性住房的类型选择，对于公共资源的利用效率，乃至社会诚信都有着决定性的意义。　　现实已经告诉我们，在现阶段保障性住房的类型选择上，廉租房和公共租赁房的机会成本较低，经济适用房和限价房的机会成本较高。选择廉租房和公共租赁房的机会成本低，有着两方面的含义，其一，相同的资源可以建更多的廉租房和公共租赁房。其二，在收入财产申报等制度缺失的情况下，即便分配廉租房和公共租赁房时，有一部分对象甄别有误，也只是损失了一部分租金，而且，一经查实，退出相对容易，损失相对较小。经济适用房和限价房的情况就比较复杂了。首先，一旦甄别有误，骗购经济适用房或限价房得手，就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让了。其次，要追回经济适用房和限价房产权，将进入司法程序，这又是一件费时、费力且成本很高的事情。即便在制度建设相对完善的国家，经验也表明，对经济适用房和限价房进行配售和管理是一件比较困难的事情。这里遇到的一个突出难题，就是诚信问题。　　在商品房价格高企的情况下，经济适用房和限价房的诱惑力是不言而喻的。若经济适用房、限价房和商品房并存，那就表明，在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上，存在价格“双轨制”的后果，就是有人试图用各种非法手段骗购低价的商品或要素，再经过各种手段获得非法利益。而廉租房、公共租赁房和商品房是两个市场，前者是租房市场，后者是买房市场，其间难以进行转手。其二，在经济适用房、限价房中有着一块公共资源，而且，这块公共资源又和私人资源混合在一起，一旦在市场上交易，或者经过一段时间后交易，就自然会产生寻租行为，以追逐这块公共资源。经济适用房和限价房中的骗购与寻租，直接挑战着本来就十分稀缺的社会诚信。　　发展保障性住房的必要性是毋庸置疑的，但由此带来的诚信问题必须正视。首先，通过正确选择保障性住房的类型最大限度地维护社会诚信。根据经济学选择的原则，我们通常应该选择机会成本较低的类型，而不是选择机会成本较高的类型，具体到现阶段的保障性住房，选择廉租房和公共租赁房的机会成本低于经济适用房和限价房。近一个时期以来，部分地方政府，如广东省政府，就在进行保障性住房类型的重新调整，提出主打廉租房和公共租赁房，想必就是在进行主动调整，以解决在目前条件下经济适用房和限价房的诚信危机问题，并使有限的公共资源尽可能多地满足低收入群体的住房需求。　　其次，我们要进一步完善保障房制度的建设。在主打廉租房和公共租赁房以后，处理好现有及在建经济适用房和限价房的配售，使其不至于产生大面积的诚信问题。在廉租房和公共租赁房的分配过程中仍然会发生诚信问题，故要加快收入财产申报等相关制度的建设和执行，从源头上解决保障性住房的诚信问题。更为紧迫的任务是，严刑峻法，加大打击骗购、骗租保障性住房的行为，并在制度设计上有效提高违法的成本，降低执法的成本，使骗购、骗租行为不能得逞，或者即使得逞，也将受到具有强烈震慑作用的打击。　　未来中国社会经济的可持续发展，需要解决一系列重大的基本问题，社会诚信就是其中之一。如果我们对这些重大的基本问题有共识，那么，在其他问题和它们之间作选择时，我们就要给它们即“重大的基本问题”以优先权。譬如，当经济适用房和限价房无助于社会诚信，而廉租房和公共租赁房又大致可以作为其替代品时，我们就要考虑放弃经济适用房和限价房，以有利于更为基本的社会诚信的培育和建设。　　类似这样的，以社会诚信为原则，在重新检视后需要进行改革和调整的问题还有不少。再以税制改革为例。在我国，公司所得税的税率(25%)和个人所得税的最高税率(45%)相差20个百分点，这种设计就留下了一个制度漏洞，使部分个人收入可以通过缴纳较低的公司所得税而成为合法的收入。就当下的实际情况而言，对个人所得税的税制做出进一步改革和调整，不仅有利于培育中等收入阶层，而且也有利于社会诚信的建设，我们为什么不积极为之呢？总之，任何制度建设都要以有利于社会诚信为最高原则，而不是置社会诚信于不顾，或将它放在可有可无的位置。

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